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【深度好文】盱眙的商业地产江湖,谁才能扛大旗笑到最后?

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都梁从事

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发表于 2019-8-29 09:21:41 | 只看该作者 |只看大图 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式
  北宋元丰五年,苏东坡写下了著名的《念奴娇·赤壁怀古》:“大江东去,浪淘尽,千古风流人物;江山如画,一时多少豪杰;遥想公瑾当年,雄姿英发,羽扇纶巾。谈笑间,樯橹灰飞烟灭”,战鼓催征、马嘶弓鸣的景象顿时战时景象浮现在眼前;

  世事无常,一如盱眙商业地产市场,所有的刀光剑影,所有的挫骨扬灰,在崛起与落幕、笑傲与巅峰、升级与进化之间上演,其风云万变之势如东流的时间,如四季的云朵,如朝夕间的云霞,瞬息万变到只剩人们对月感叹。

  在前几天的推文中,列举了早期进入盱眙的数家商业地产项目。那时候的政府,像是着了魔一样,一边不断的卖地给盱眙、泗洪等地的小开发商进行住宅开发,一边马不停蹄的从浙江招商引资商业项目,乐此不疲。

  五洲国际广场就在这样的形势下进入了盱眙。


  这在当时是第一家上市地产公司进入盱眙。那时金鼎华府的老板已经为政府修建好了山水广场,大剧院也在施工,奥体板块初见雏形。五洲国际凭借大开大合的营销,迅速占领了盱眙人民的投资心智,尤其是招商大会确定了大润发和万达影城以及肯德基等一批主力店的进驻,更是如虎添翼,收割了大量的大、中、小投资及自营户。



  2011年9月25日,五洲国际首期开盘,盛况空前。据当时销售人员讲,开盘前刚报到的新员工,开盘当天都可以捡到十几组客户成交。而更有甚者,当天很多路过的市民,一看这么热闹,铺子这么好卖,当时就掏钱交订,而自己还不知道买的铺子在什么区位。

  当时的五洲,真的是火到不行。当时的五洲策划团队,将才辈出。



  2013年9月,五洲国际广场一期满铺开业。然而好景不长,半年后,陆续出现撤柜撤店现象,并形势越演越烈。同期苏宁生活广场即将开业,商家纷纷搬迁。究其原因,这里面的故事太多了。

  但辩证法告诉我们,内因才是事物发展的根本原因。
  李嘉诚说:“决定房地产价值的因素,第一是地段,第二是地段,第三还是地段!所以,我们有理由相信,在未来,尤其是五洲对面地块挂牌开发后,五洲国际广场还是有机会改变现状的。




    九龙广场,与五洲国际广场二期同期启动,这项目占地56亩,由盱眙鑫地置业计划投资6.5亿元,以水文化为元素、打造集“游、乐、玩、吃、喝、购”于一体的盱眙水文化旅游休闲商业中心,商业建筑面积达8万平米。

  开发商又是来自浙江,在它之前,盱眙商业地产已经是哀鸿遍野,春燕无归,满眼凄惶。但这家公司犹如被蒙上了双眼一头扎进这片红海,如飞蛾扑火般义无反顾,只是到现在还没冒出头来。数据显示,这个项目至今仅销售了两套商铺。
  2019年春节前后,常州一家代理公司进场,欲打造百人销售团队,重启项目,奈何落花有意随流水,流水无心恋落花。春节刚过后不久,便草草收尾,又不了了之。

  三国诸葛孔明设计引司马懿入山谷,欲放火焚山。司马懿知在劫难逃,准备拔剑自刎,结果天降大雨,诸葛亮顿时一口老血喷了出来,叹曰:

  谋事在人,成事在天,不可强也。



  当年与五洲国际二期、九龙广场欲三分片区商业市场的还有中安家天下。林老板的操盘手法和五丰有着异曲同工之妙,铺排有序的营销动作一波接着一波,从售楼处公开的红包墙,到韩国巨星蔡妍的VIP认筹,再到产品说明会、招商发布会,开盘、同时线下百人的营销团队全城盘客,娴熟的操作紧密的营销铺排让旁边的九龙广场直击666,从而也一时间成为了当期热门商业项目。






  2017年元旦,中安家天下首层生鲜大卖场试营业,场面宏大,政企届相关人士悉数出席,给足了面子。而当时,五洲国际广场一期首层,也改造成了农贸市场。这下附近大爷大妈可忙坏了,今天你家送鸡蛋,明天我家送豆腐,每天买个菜要跑几个菜场,毕竟周边还有东方市场和恒宇菜场呢。

  好景不长,五洲国际的农场市场率先黯然离场,改成了悦乐汤;中安家天下的生鲜大卖场经过歇业整顿,如今依然是门可罗雀---没东西送,大爷大妈也不大乐意去了。

  毕竟在菜市场里讨价还价唠家常,才是他们买菜的乐趣。


  但是,一家企业没有放弃,依然在努力的让项目往更好的方向发展,这是值得尊敬的。

  2018年12月25日,中安家天下开业,更名为中安欢乐城。尽管比预期的要晚一些,但终究是正式开业了。在当时前有恒宇广场、右有皇剑广场、左有九龙广场、后有五洲新天地,而且苏宁生活广场已抢先开业的市场环境下,可以说,非常不容易。

  未来欢乐城的路如何,我们不得而知,但有句俗话老话说得好:

  出水,才看兜里鱼。


  上图是盱眙都梁第一街鸟瞰图。这个项目大家应该都知道,以前叫“太合国际广场”,在2011年被泗洪一开发商竞得。虽历经波折,但如今也总算建起来了。但是,这个商业规划像极了五洲国际广场,在某种程度上讲,是建起来了没错,但恐怕也有些过时了。

  项目商业总体量约3.8万方,不算大,在县城数中等规模。他们的规划定位给人的感觉是要做很多东西,什么大型水主题乐园、美食广场、时尚莱迪地下商城,五星级农贸市场,美食街区、儿童街区、婚庆街、皮革城、数码家电城、足疗养生……而且这项目卖商业,似乎也太不用心了,没有“势”,也没有“梦”,去哪找恋爱的对象呢?

  经过那么多问题商业楼盘洗礼的盱眙人民,还能被轻易的拿捏住吗?


  雨润中央商场今年年底会开业一部分商业(B座),明年会整体开业。这个在2011年就落定的超级综合体项目,于2012年10月开工,计划2014年建成。因2015年祝老板被羁押,雨润集团陷入困局。旗下的雨润食品和中央商场陷入债务;,特别是雨润食品陷入巨额亏损的泥潭,1500亿的公司风雨飘飘摇,整个集团陷入;,而全国的住宅和广场项目,也大规模的停工,盱眙在建的星雨华府和雨润广场,也无能幸免。

  1400天后,祝老板归来,在知情人士看来,如今随着祝老板的回归,雨润集团面临的种种;,或将得到缓解。

  抛开住宅项目星雨华府不谈,有了中央商场加持助力的雨润广场,销售算是近些年来相对较好的商业项目了。即将开业的B座,据称是莱迪广场,(这应该是盱眙第六家商业项目拿莱迪广场来说事的了)定位是女性时尚购物广场,实际体量不大,大约150个左右的铺位,现在还在四处招商。


  让时间回到2015年,6月7日,雨润在泗州饭店举行了一场“跟定雨润,共赢财富——大商业金铺产品说明会”,以交5000抵20000加上三年返祖,十年统一运营展开了金街的销售之路。当月底,贴车贴送油卡及到访送食用油,再次助力销售;紧接着签约大会、业主答谢会、国庆房交会等一系列营销动作逐一展开。但此时,祝老板已被羁押半年有余,全国在建项目均受此影响,处于停工状态,直至2016年7月,方才复工,同月,住宅开始交付。

  时间到了10月,雨润冠名了2016年秋季房交会,这一年来,盱眙项目营销侧重点放在了住宅上,广场商业部分则开始洗南京投资客。同年10月底,中央1936街区推广出街,并与11月启动认筹,客群多为南京的投资客。


  时间如白驹过隙,转眼3年过去了,今年终于要迎来了开业,尽管自持的6万余方A座百货还要等到明年,但项目总归是在往好的方向发展。只是中央商场未来能否扛起盱眙商业大旗,这里还是要打个问号。

  曾子曾经曰过:“士不可以不弘毅,任重而道远。

  2007年,苏宁电器入驻盱眙;时隔八年,苏宁生活广场落地盱眙,而盱眙也成为全国首个拥有苏宁生活广场的县级城市。


  2015年6月20日,龙虾节刚过不久,盱眙苏宁生活广场正式开业。当天数万人涌入这座只有5万方的盒子内。从某种意义上说,这是盱眙迄今为止首例一站式购物中心,并一直保持着相对较好的运营状态。然而,表面上的光彩夺目,也无法掩盖消费动力的不足。这从身边的朋友们每年一到两次的进场频率就可初见端倪。偶尔去吃个饭,看场电影都还好,买东西,还是回家淘宝吧。

  老百姓除去房子和教育及生活开支之后,是真的没有闲钱消费了。

  盱眙凤凰文化广场位于苏宁生活广场北侧,与万豪国际广场一路之隔。

  2014年,江苏凤凰出版传媒股份有限公司公告,将投资建设昆山、宜兴、盱眙、泰兴四座文化广场项目。盱眙项目总建筑面积3.4万平方米,拟以文化为主线,打造一个集书店、餐饮购物、商业零售、培训等文化消费的综合体。原计划建设期2年,如今已经过去了2个半2年,项目还在施工。

  这个项目总投资2.69 亿元。据了解,凤凰传媒文化Mall具体的运作手法是,凤凰传媒以文化产业的名义低价拿地,在出资和建设上,将由凤凰传媒与母公司旗下的另一家上市公司凤凰置业共同承担。未来营业收入主要来自自营综合书店的销售收入、自营文化酒店收入、房屋租金收入和机动车停车位收入。根据2014年该公司的公告,本项目年均营业收入约8436万元,年均净利润约为2397万元。

  不知道旁边的苏宁生活广场看到这个数字,会有什么样表情。


  2019年3月19日,辽宁金海集团在江苏盱眙就开发建设盱眙万达广场项目,与盱眙县政府举行了签约仪式,宣告万达广场正式落户盱眙。当然这个万达广场应该是万达集团的轻资产项目,大概负责招商和后期运营。项目位于气象局西侧,占地380余亩,总建面积约60万方的超大型综合体。雨润中央商场的总建约为20万方,也就是说,这个万达广场体量是雨润中央商场的3倍。

  半年光景过去了,这块地,还没有拆迁完。

  1958年,中国刚解放9年,百废待兴。4.5亿的中国人的温饱问题成了头等大事。有些官员为了邀功,谎报产量,追求不实际的高指标,大跃进浮夸之风迅速蔓延,于是诞生了一句口号:

  人有多大胆,地有多大产;不怕办不到,就怕想不到;只要想得到,就能办得到。

  不可否认,随着新型城镇化的推进,中国四五线城市经济也在逐年发展,老百姓的消费理念及消费水平也有一定的提高,也希望得到更优质的商业配套服务,这就给了包括万达在内的商业地产开发商提供了机会,在消费升级,品牌为王的今天,这些开发商的进入也为品牌商家的渠道下沉提供了载体。

  如果万达广场顺利开发运营,势必加剧县城内的竞争态势,品质、区域、运营不佳的综合体可能会再次面临关门歇业。


  至于另外一个创始人兼董事长猥亵幼女的上市房企,也欲在盱眙打造商业广场项目,目前来看,盱眙人民欢不欢迎你还不知道,但想必一定会欢送你。

  写在最后:

  新中国成立后,1952年土地改革,中国民主革命伟大先行者孙中山先生,曾提出“耕者有其田,居者有其屋”的民生思想,他在《建国大纲》中提出“建设之首要在民生。要足民食、裕民衣、乐民居、利民行。他的遗嘱:“革命尚未成功,同志尚需努力”,久久地回响在历史的天空。


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